Skälighetsbedömning vid fastställandet av en tomträttsavgäld

Bakgrund och frågeställning

Målet gällde fastställandet av tomträttsavgäld för en fastighet som upplåtits med tomträtt till en bostadsrättsförening (”Föreningen”) och som förvaltades av Statens fastighetsverk (”Fastighetsverket”). När pågående avgäldsperiod närmade sig sitt slut begärde Fastighetsverket omprövning av avgälden. Parterna var i HD överens om att markvärdet uppgick till cirka 167 miljoner kronor. Tvisten gällde därför vilken avgäld som skulle fastställas på basis av detta värde. Föreningen yrkade att avgälden skulle fastställas till 1,9 miljoner kronor, medan Fastighetsverket yrkade på en avgäld om cirka 5,5 miljoner kronor.
Den fråga som HD således hade att pröva var vilken avgäld som skulle fastställas för tomträtten för den kommande avgäldsperioden.

Rättsliga utgångspunkter

Av 13 kap. 11 § jordabalken följer att om talan väcks om omprövning av tomträttsavgäld ska rätten på grundval av fastighetens markvärde vid tiden för omprövningen bestämma avgälden för den kommande perioden. Vid bedömningen av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse.

Bestämmelsen innebär att det ankommer på domstolen att bestämma ett belopp som det bedömer vara skäligt i det enskilda fallet. Bestämmelsen ger dock begränsad vägledning för den faktiska beräkningen av avgälden. Det första ledet i bestämmelsen är tydligt; avgälden ska bestämmas utifrån markens värde vid tidpunkten för omprövningen. Det andra ledet ger dock begränsad ledning för hur avgälden ska bestämmas. I praktiken har detta inneburit att avgälden bestämts genom att en avgäldsränta fastställs på markvärdet. I praxis har tendensen varit att fastställa avgäldsräntan utifrån en långsiktig realränta om cirka tre procent, inklusive tillägg för triangeleffekten.

HD:s prövning

HD inledde med att framhålla att vid tomträtt för bostadsändamål ska skälighetsbedömningen ta sin utgångspunkt i lagstiftningens huvudsyfte – att främja en önskvärd utveckling av bostadsförhållandena där enskilda kan ges tomtmark för bebyggelse men där samtidigt äganderätten till marken kan behållas och eventuell värdestegring stannar hos fastighetsägaren.

HD övergick därefter till att behandla frågan om hur avgäldsräntan ska beräknas. HD framhöll att avgäldsräntans funktion är att ge fastighetsägaren en avkastning som i stort motsvarar den denne skulle ha fått på markinnehavet om tomträtt inte hade upplåtits. Den avgäld som väljs bör därför svara mot en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Vägledning söks i avkastningen på alternativa jämförbara kapitalplaceringar, vilket i regel innebär att man utgår från den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Hänsyn tas även till triangeleffekten.

Av intresse är dock att HD därefter framhäver att det faktum att vägledning kan sökas i den allmänna kapitalmarknaden inte rubbar det förhållandet att det är en skälighetsbedömning som ska göras. Det är således inte tillräckligt att markvärde fastställs, avgäldsränta beräknas och triangeleffekten hanteras. Domstolen måste i varje enskilt fall göra en egen bedömning av vad som utgör skälig avgäldsränta och avgäld, med en avvägning mellan fastighetsägarens och tomträttshavarens intresse. Den bedömningen kan, framhäver HD, bland annat innefatta hänsynstagande till intresset av att boende på fastigheten inte drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar.

Utifrån det material som parterna lagt fram i målet gjorde HD bedömningen att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden sannolikt skulle komma att ligga på en lägre nivå än två procent under den kommande avgäldsperioden. Med beaktande av övriga omständigheter, främst det förhållandet att tomträtten avsåg bostadsändamål, framstod en avgäldsränta på 1,75 procent med triangeleffekten beaktad som skälig för den kommande perioden. Den årliga tomträttsavgälden bestämdes således till 2,9 miljoner kronor.

Kommentar

HD:s avgörande innebär ett klargörande att en skälighetsbedömning ska göras vid bestämmandet av skälig avgäldsränta och avgäld. Denna bedömning ska göras utifrån det material som parterna lägger till i målet och faktorer som exempelvis de boendes kostnadsökningar till följd av en höjning av avgälden kan tas i beaktning. Detta utgör ett visst avsteg relativt sett till hur avgälder har beräknats tidigare i praxis och kan komma att innebära en starkare ställning för bostadsrättstomthavare och därmed få betydelse för kommande förhandlingar om tomträttsavgälder.