HD prövar fråga

Högsta domstolen ("HD") meddelade under december 2025 prövningstillstånd i frågan om en hyresgäst har delgetts en villkorsuppsägning enligt 8 kap. 8 § jordabalken (”JB”). Prövningstillståndet avser Svea hovrätts dom meddelad den 13 oktober 2025, i vilken hovrätten – till skillnad från tingsrätten – fann att delgivningen av uppsägningen var giltig. Målet rör hur så kallad surrogatdelgivning av hyresuppsägning ska gå till när hyresgästen är en juridisk person.

Bakgrund och frågeställning

En hyresgäst (”Hyresgästen”) hyrde sedan 2016 en lokal på Stockholms centralstation av en hyresvärd (”Hyresvärden”). Lokalen användes som avgiftsbelagt hygienutrymme för besökare.

I en villkorsuppsägning daterad i mars 2022 begärde Hyresvärden ändrade villkor för förlängning av hyresförhållandet, däribland högre hyra. Hyresgästen söktes för delgivning av uppsägningen i lokalen på Stockholms centralstation. Då ingen företrädare för Hyresgästen påträffades överlämnades uppsägningshandlingen i stället till en anställd hos Hyresgästen. Tvist uppstod därefter om uppsägningen var giltig eller om hyresförhållandet skulle kvarstå. 

Den centrala frågan gäller om delgivningen av uppsägningen genomförts i enlighet med 8 kap. 8 § JB – d.v.s. om Hyresvärden sökt Hyresgästen i rätt "hemvist", om lokalen utgjorde ett "fast kontor" samt om den person som mottog uppsägningshandlingen var "anställd där" i bestämmelsens mening.

Rättsliga utgångspunkter

Av 8 kap. 8 § tredje stycket JB framgår att om den som söks i sin hemvist inte påträffas, får uppsägningen skickas i rekommenderat brev till dennes vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen ska dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen hushållsmedlem, eller – om denne driver rörelse med fast kontor – på kontoret till någon som är anställd där.

Bestämmelsen är utformad med fysiska personer i åtanke, men är även tillämplig på juridiska personer. Bestämmelsen definierar dock inte var juridiska personer har sin hemvist. Enligt doktrin har angetts att vid utredning om en juridisk persons hemvist får ledning sökas i registrerade uppgifter såsom säte och postadress eller i uppgifter om var förvaltningen bedrivs.

Tingsrättens och hovrättens bedömningar

Tingsrätten konstaterade att hemvistet för en juridisk person måste bestämmas från fall till fall, men är typiskt sett den fysiska, till en adress avgränsade plats där den juridiska personen driver rörelse med fast kontor. Eftersom kravet på delgivning är uppställt i hyresgästens intresse konstaterades att begreppet bör tolkas snävt. Tingsrätten fann sammantaget att lokalen inte kunde anses vara Hyresgästens kontor och därmed inte heller dess hemvist. Tingsrätten lämnade därför Hyresvärdens yrkanden om avflyttning och skadestånd utan bifall.

Hovrätten kom till en annan slutsats och konstaterade att Hyresgästen drev rörelse av betydande omfattning i lokalen samt bedömdes ha ett fast kontor där. Lokalens adress var den enda fysiska plats knuten till bolaget som kunde utläsas av offentliga register och hade angetts som aviseringsadress i hyresavtalet. Hovrätten fann vidare att Hyresvärden skickat uppsägningen i rekommenderat brev till Hyresgästens registrerade postadress – en adress hovrätten bedömde som bolagets "vanliga adress" i den mening som avses i 8 kap 8 § tredje stycket JB. Beträffande det fasta kontoret lade hovrätten vikt vid att det förekom en kontanthantering av viss omfattning i lokalen som måste ha medfört administration. Därtill konstaterade hovrätten att det i lokalen fanns ett rum inrett för och använt till kontorsgöromål. Hovrätten fann därmed att delgivningen av uppsägningen var giltig och att Hyresgästen var skyldig att avflytta.

Avslutande kommentar

HD:s beslut att meddela prövningstillstånd av frågan om delgivning av uppsägningen understryker att rättsläget är oklart. Tingsrätten tillämpade en snäv tolkning av hemvistbegreppet med hänsyn till att delgivningskravet är uppställt i hyresgästens intresse, medan hovrätten snarare fokuserade på var Hyresgästens faktiska rörelse bedrevs.

Frågan är av praktisk betydelse för hyresvärdar som tillämpar surrogatdelgivning vid uppsägning av lokalhyresavtal. Det är inte ovanligt att hyresgäster i kommersiella sammanhang är juridiska personer vars registrerade uppgifter inte överensstämmer med den plats där deras faktiska verksamhet bedrivs.

HD:s prövning kan förväntas klargöra vilka faktorer som är avgörande för bedömningen av en juridisk persons hemvist – däribland vilken vikt som ska tillmätas registrerade uppgifter om säte och driftställe, samt om det krävs att förvaltning och kontorsverksamhet faktiskt bedrivs på platsen. Avgörandet förväntas också ge ledning i frågan om vad som krävs för att en lokal ska utgöra ett "fast kontor" samt vilka krav som ställs på den person som tar emot uppsägningshandlingen vid surrogatdelgivning.