HD: Säljarens ansvar för mäklarens uppgifter

Bakgrund och frågeställning

Målet gällde en köpare som år 2021 förvärvade en obebyggd fastighet. Köparen utgick, baserat på uppgifter från mäklaren, från att fastigheten var elnätsansluten. Så var emellertid inte fallet. Köparen stämde säljaren med krav på ersättning för anslutningskostnaden och åberopade som grund att avsaknaden av elanslutning utgjorde ett fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken eftersom fastigheten inte stämde överens med vad som avtalats mellan parterna, vad köparen med fog kunnat förutsätta eller med vad säljaren särskilt hade utfäst. Säljaren bestred talan och gjorde gällande att säljaren varken utfäst att fastigheten var ansluten till elnätet eller att sådan uppgift hade förmedlats till köparen.

Frågan som prövades av HD gäller i vilken utsträckning en säljare ansvarar för en uppgift om en fastighet som mäklaren har lämnat till köparen i samband med ett fastighetsköp.

Rättsliga utgångspunkter

Av 4 kap. 19 § jordabalken följer att en köpare har rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet om en fastighet inte stämmer överens med vad som avtalats mellan parterna eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Köparen har också rätt till ersättning för skada om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt inom ramen för sin undersökningsplikt.

Vad gäller en mäklares uppdrag kan i korthet sägas att en mäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och tillvarata både säljarens och köparens intressen. Mäklaren ska ge parterna erforderliga upplysningar om fastigheten och, när omständigheterna ger anledning, kontrollera riktigheten i uppgifter som lämnas. En mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter kan bli skadeståndsskyldig gentemot både köpare och säljare.

HD:s prövning

Jordabalken reglerar inte frågan om vilket ansvar säljaren har för uppgifter som mäklaren har lämnat till köparen i samband med ett fastighetsköp. Utgångspunkten bör enligt HD vara att säljaren ansvarar för uppgifter som mäklaren inför köpet har lämnat till köparen om säljaren kände till eller borde ha känt till detta. Säljaren ansvarar då för uppgifterna i samma mån som om säljaren själv hade lämnat uppgifterna till köparen. Sådan kännedom får säljaren anses ha om det exempelvis rör sig om en uppgift som säljaren har lämnat till mäklaren och som mäklaren är skyldig att vidarebefordra till köparen.

Av överlåtelseavtalet beträffande fastigheten framgick inte att fastigheten skulle vara ansluten till elnätet eller att anslutningsavgiften var betald. Det var inte heller visat att köparen med fog kunde förutsätta att så var fallet. Av utredningen framgick emellertid att mäklaren felaktigt uppgett till köparen att fastigheten var elnätsansluten, vilket kan föranleda felansvar för säljaren enligt 4 kap. 19 § jordabalken. I det aktuella målet fanns ingen utredning som visade att säljaren uppgett till mäklaren att fastigheten var elansluten eller att lämnandet av uppgiften berodde på missförstånd orsakat av säljaren. Inte heller hade säljaren insett eller borde ha insett att mäklaren hade lämnat den felaktiga uppgiften. Säljaren ansvarade därför inte för mäklarens felaktiga uppgift och något fel i fastigheten ansågs inte föreligga.

Kommentar 

Avgörandet från HD klargör en principiell fråga om säljarens ansvar för uppgifter som en mäklare lämnar till köparen. Frågan är dock om avgörandet får en praktisk betydelse i kommersiella fastighetstransaktioner mot bakgrund av hur fastighetsöverlåtelseavtal i dessa sammanhang typiskt sett utformas.

I kommersiella fastighetstransaktioner regleras säljarens ansvar genom överlåtelseavtalet. Avtalet innehåller ofta specifika friskrivningar som syftar till att undanta ansvar för uppgifter som förekommer i exempelvis objektsbeskrivningar, informationsmemorandum eller annat marknadsföringsmaterial. I stället brukar anges att säljarens ansvar är begränsat till de uppgifter som uttryckligen omfattas av de garantier som lämnas i avtalet. En annan central komponent i kommersiella överlåtelseavtal är de så kallade integrationsklausulerna. Sådana klausuler innebär i regel att allt som har föregått avtalet, exempelvis föravtal samt skriftlig och muntlig kommunikation mellan parterna, ersätts av innehållet i avtalet. Syftet är att säljarens ansvar enbart ska bedömas utifrån avtalet och inte utifrån uppgifter som förekommit i transaktionsprocessen utan att säljaren avsett att ta ansvar för dem.

Syftet med det ovanstående är att hantera den risk som aktualiserades i målet inom ramen för den avtalsstruktur som är etablerad i kommersiella fastighetstransaktioner. Avgörandet bör därför främst få betydelse i situationer där parterna saknar en sådan detaljerad avtalsreglering och där ansvarsfrågan i stället måste bedömas direkt enligt jordabalken/dispositiva regler.