Tolkning av klausul om uppsägningstid vid hyresavtals förlängning

Bakgrund

En flytt- och budbilsfirma hade hyrt en lager- och kontorslokal av fastighetsägaren. Fastigheten i vilken lokalen var belägen var föremål för en detaljplaneprocess. Parterna hade enats om ett avstående från besittningsskydd och att hyresavtalet, efter en initial hyrestid om två år (2021-05-04 – 2023-04-30) skulle förlängas med en månad i taget. I kontraktsformuläret hade angetts att uppsägning skulle ske skriftligen minst nio månader före den avtalade hyrestidens utgång. Hyresavtalet hade ingåtts på Fastighetsägarnas formulär (12B.2). Det var hyresvärden som hade fyllt i formuläret. Parterna hade inte närmare förhandlat eller diskuterat uppsägningstiden eller vilken uppsägningstid som skulle gälla om hyresavtalet förlängdes och de hade inte i hyresavtalet tagit in någon annan skrivning om uppsägningstid.

• Hyresgästen sade upp hyresavtalet den 29 mars 2023 till upphörande den 31 maj 2023.
• Hyresvärden bekräftade mottagandet av uppsägningen men angav att uppsägningstiden var nio månader och att hyresavtalet därför kunde sägas upp tidigast till den 31 december 2023.
• Hyresgästen vidhöll sin uppsägning och menade med hänvisning till 12 kap. 4 § JB att hyresavtalet kunde sägas upp med en veckas uppsägningstid eftersom hyrestiden efter förlängning var en månad.

 
Närmare om parternas inställning

Hyresvärden menade att den aktuella klausulen i hyresavtalet reglerade både uppsägningstiden under den initiala hyrestiden och vid förlängning, att uppsägningstiden alltså var 9 månader.

Hyresgästen å sin sida menade att regleringen om uppsägningstid endast reglerade när uppsägning behövde ske inför den initiala hyrestidens slut. Hyresgästen menade att det saknades reglering av uppsägningstiden vid hyresavtalets förlängning innebärande att jordabalkens regler skulle fylla ut avtalet. Då hyrestiden efter förlängning var en månad följde av lagtexten att uppsägningstiden var en vecka. Hyresgästen menade vidare att det vore orimligt att ha en uppsägningstid om nio månader om hyrestiden efter förlängning bara var en månad eftersom det skulle innebära att uppsägningstiden var avsevärt längre än själva hyrestiden.

Hyresvärden å sin sida menade i första hand att hyresavtalets ordalydelse var entydig och att det fanns en reglering om uppsägningstid som skulle tillämpas vilket var nio månaders uppsägningstid. Därtill påpekades att hyresavtalet förlängdes på samma villkor, inklusive villkoret om uppsägningstid, och att det alltså inte fanns någon lucka att fylla ut. Hyresvärden menade också, om ordalydelsen inte ensamt var utslagsgivande, att det vore orimligt att låta uppsägningstiden vara en vecka givet avtalsförhållandets beskaffenhet.
 
Tingsrättens bedömning

Tingsrätten menade att villkorets ordalydelse inte gav ett entydigt svar på frågan om uppsägningstiden skulle bedömas vara nio månader även efter förlängning. Tingsrätten gjorde därefter en objektiv tolkning av villkoret. Tingsrätten fann att ordalydelsen, även om den inte gav ett entydigt svar, talade för att uppsägningstiden var nio månader, att systematik och syfte inte talade för en kortare uppsägningstid. Vidare bedömdes en veckas uppsägningstid som en orimlig reglering av parternas mellanhavande. Efter en samlad bedömning fann därför tingsrätten att uppsägningstiden var nio månader.
 
Hovrättens bedömning

Efter att hyresgästen överklagat, och gått i konkurs, prövade hovrätten målet. Hovrätten inledde med att konstatera att när parter använder ett individuellt anpassat kontraktsformulär får bedömningen av vad parterna gemensamt åsyftat bedömas med utgångspunkt i ordalydelsen. Först om innebörden inte kan fastställas genom tolkning blir det aktuellt med utfyllnad med dispositiv rätt.

Hovrätten fann att då uppsägningen gjordes hade möjligheten att säga upp avtalet till hyrestidens utgång redan passerat eftersom hyresavtalet, för att sägas upp till hyrestidens utgång (2023-04-30) skulle ha sagts upp nio månader dessförinnan (2022-07-31). Av klausulens ordalydelse framgick att avtalet om det inte sagts upp nio månader innan hyrestidens utgång, ”i annat fall”, var för varje gång förlängt med en månad.

Redan av ordalydelsen ansåg hovrätten att det stod klart att när uppsägningen skedde, 29 mars 2023, var hyresavtalet redan förlängt åtta gånger (juli till mars), eftersom ordalydelsen (”för varje gång”), pekade ut följden av om hyresavtalet inte sagts upp senast nio månader före den avtalade hyrestidens utgång, nämligen att hyrestiden förlängts med en månad varje gång.

Hovrätten fann sålunda redan att ordalydelsen ledde till slutsatsen att uppsägningstiden var nio månader.

Hovrätten fann därför inget skäl att fylla ut avtalet med dispositiv rätt eller att tillmäta andra tolkningsfaktorer betydelse.
 
Avslutande reflektioner

Hovrätten har i avgörandet använt sig av vedertagna principer för tolkning av kontraktsformulär enligt vilka ordalydelsen är utgångspunkten. Först om ordalydelsen ger utrymme för olika tolkningar får ledning sökas i andra faktorer. (Se exempelvis NJA 2014 s. 960, NJA 2015 s. 741 och NJA 2021 s. 597). Hovrätten konstaterar vidare att det saknas förutsättningar att fylla ut avtalet med dispositiv rätt då det redan genom avtalets ordalydelse går att finna avtalsinnehållet.

Hovrättens avgörande bekräftar att klausulen om uppsägnings- och förlängningstid i Fastighetsägarnas kontraktsformulär för lokalhyra redan genom sin ordalydelse anger uppsägningstiden både till den initialt avtalade hyrestidens slut och för tillkommande förlängningsperiod, även i fall där förlängningen sker med kortare intervall.