Ersättningslokal bedömdes godtagbar trots anpassningskostnader

Bakgrund

En hyresgäst har sedan 1989 hyrt en lokal i en galleria i Västerås där hyresgästen bedrivit frisörverksamhet. Den 22 november 2019 sa hyresvärden upp hyresavtalet för avflyttning till hyrestidens utgång, den 30 september 2021. Anledningen till uppsägningen var att hyresvärden skulle genomföra en större ombyggnad av gallerian där lokalen var belägen och att hyresgästen därför inte kunde sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för ombyggnationen.

Efter uppsägningen anvisade hyresvärden en ersättningslokal till hyresgästen belägen ca 100 meter ifrån lokalen, på en gata utanför gallerian.

Hyresgästen accepterade inte den av hyresvärden anvisade ersättningslokalen och avflyttade från lokalen till hyrestidens utgång. Hyresgästen väckte därefter talan mot hyresvärden och begärde ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet, då hyresgästen inte ansåg att ersättningslokalen var godtagbar.

Tingsrätten kom fram till att ersättningslokalen var godtagbar och att hyresgästen inte hade rätt till ersättning. Målet överklagades till Svea hovrätt som meddelade dom i målet den 5 november 2025.

Hovrättens bedömning

Rättsliga utgångspunkter

Hovrätten konstaterar inledningsvis att en ersättningslokal för att vara godtagbar bör uppfylla sådana krav i fråga om läge, storlek och utformning som med hänsyn till omständigheterna framstår som skäliga. Vidare ska ersättningslokalens lämplighet bedömas objektivt utifrån de behov som en verksamhet av det slag som hyresgästen bedriver har. Hyresgästen kan inte kräva en i alla avseenden likvärdig lokal, vilket innebär att hyresgästen kan få acceptera en ersättningslokal som inte ger den bedrivna rörelsen förutsättningar att uppnå lika goda resultat som i den ursprungliga lokalen. Hyresgästen ska ha ungefär samma möjligheter att driva verksamheten i ersättningslokalen som i den tidigare lokalen. Frågan om lokalen är godtagbar, dvs. om den uppfyller de krav som just den aktuella hyresgästen kan kräva, måste avgöras utifrån en samlad bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet.

Läge

När det gäller ersättningslokalens läge var ersättningslokalen belägen ca 100 m från den tidigare lokalen. Hyresvärden hade gett in bevisning bl.a. i form av kundflödesmätningar som gjorts utanför lokalen och ersättningslokalen. Hovrätten kom fram till att ersättningslokalens läge var i vart fall likvärdigt med den ursprungliga lokalens läge sett till geografisk position och kundflöde. Ersättningslokalens läge var alltså godtagbart.

Storlek, utformning och anpassningskostnader

När det gäller ersättningslokalens storlek var den lika stor som den tidigare lokalen, ca 147 kvm, men lokalernas utformning skiljde sig åt. Detta medförde att hyresgästens frisörstolar, schamponeringsstolar och produktutbud inte hade kunnat placeras på exakt samma sätt som i den tidigare lokalen. Hovrätten konstaterar dock att detta är olägenheter som skäligen får accepteras av hyresgästen eftersom verksamheten hade kunnat bedrivas under i stort sett samma förhållanden som tidigare. Ersättningslokalen var alltså godtagbar även i fråga om yta och utformning.

Frågan var slutligen om det hade krävts allt för omfattande anpassningskostnader för att ersättningslokalen skulle kunna anses vara godtagbar. Det hade nämligen krävts anpassningsåtgärder som skulle medfört kostnader för hyresgästen för att kunna bedriva frisörverksamhet i ersättningslokalen. I denna del hade hyresvärden dels erbjudit hyresgästen ett investeringsbidrag för anpassningen, dels försökt föra en dialog med hyresgästen om vilka anpassningsmöjligheter som fanns. Anpassningskostnaden som hyresgästen uppskattat byggde dessutom på att hyresgästen skulle få en förbättrad standard och modernisering jämfört med den ursprungliga lokalen, som i princip inte hade renoverats sedan 1989. Enligt hovrätten var det därför inte visat att ersättningslokalen hade krävt alltför omfattande anpassningskostnader för att göra den godtagbar. 

Vid en sammantagen bedömning kom hovrätten fram till att ersättningslokalen var godtagbar även med beaktande av att det hade krävts vissa anpassningskostnader. Hyresgästen hade därför inte rätt till någon ersättning med stöd av 12 kap. 58 b § jordabalken.

Beslutsdatum: 2025-11-05

Svea hovrätt, Mål: T 4753-23. Läs domen här.

Överklagat avgörande: Västmanlands tingsrätts dom 2023-03-08 i mål T 5956-21