Högsta domstolen klargör

När ett avtal föreskriver att krav ska framställas inom viss tid – men inte anger vad som händer om fristen försitts – uppstår frågan om bestämmelsen har rättighetsavskärande verkan. Högsta domstolen tog den 24 april 2025 ställning till denna fråga i ett mål mellan en bostadsrättsförening och en förvaltare.

Bakgrund

En bostadsrättsförening (”Föreningen”) ingick år 2014 ett avtal gällande ekonomisk och administrativ förvaltning med en förvaltare (”Förvaltaren”) som hänvisade till standardavtalet ABFF 04. Under åren 2015–2017 utsattes Föreningen för omfattande ekonomisk brottslighet, bland annat genom att betalningar skedde från Föreningen till bolag som inte existerade. Föreningen väckte talan mot Förvaltaren och krävde skadestånd om 55 miljoner kronor. Föreningen gjorde gällande att Förvaltaren brustit i sin omsorgs- och lojalitetsplikt samt agerat grovt vårdslöst genom att verkställa felaktiga betalningar. Förvaltaren bestred kravet och invände bland annat att Föreningen hade förlorat rätten till skadestånd genom att inte framställa sitt anspråk i tid enligt förvaltningsavtalet.

I punkt 31 i förvaltningsavtalet – baserat på standardavtalet ABFF 04 – anges att krav på kontraktsrättsliga påföljder ska framställas inom tre månader från det att skadan upptäckts. Någon uttrycklig rättsföljd, om krav inte framställs inom fristen, anges dock inte.

Högsta domstolen meddelade prövningstillstånd i frågan om ovan angiven punkt i förvaltningsavtalet inneburit att Föreningen, för att inte förlora rätten till skadestånd, haft att skriftligen framställa sitt krav inom den tremånadersfrist som anges i punkten. Frågan om prövningstillstånd i målet i övrigt förklarades vilande.

Högsta domstolens bedömning

Högsta domstolen konstaterade att det finns anledning till försiktighet i fråga om att tolka in en rättighetsavskärande rättsföljd vad gäller standardavtal som föreskriver att krav ska framställas senast inom en viss tid, men som inte anger någon rättsföljd om fristen inte följs. Utgångspunkten ska enligt Högsta domstolen i stället vara att rätten att göra gällande krav inte går förlorad till följd av att kravet inte framställts inom fristen om det inte finns klara hållpunkter för en annan tolkning. Högsta domstolen framhöll vidare att syftet med en avtalsbestämmelse där någon rättsföljd inte framgår kan vara att en part inte får förhålla sig passiv utan måste reagera inom den mellan parterna avtalade tidsfristen och att underlåtenhet att agera i stället får konsekvenser vid valet av tillämpbar påföljd eller vid bestämmandet av skadeståndsbeloppet. 

Högsta domstolen fann att det inte förelåg tillräckligt klara hållpunkter för att parterna avtalat om en rättighetsavskärande påföljd kopplad till tidsfristen och därmed kunde punkten 31 inte anses leda till förlorad rätt till skadestånd för Föreningen, trots att reklamation inte lämnats inom de föreskrivna tre månaderna. 

Ett justitieråd var skiljaktig och framhöll att om avtalsförhållandet är sådant att en avtalspart, i avsaknad av avtalsreglering, är skyldig att reklamera inom skälig tid för att behålla rätten att kunna göra gällande anspråk på skadestånd för brister i medkontrahentens prestationer ligger det nära till hands att anse att den avtalade tiden också är den inom vilken reklamation skäligen ska göras. Mot denna bakgrund skulle den angivna tremånadersfristen i punkt 31 förstås som en precisering av vad som är skälig tid och att Föreningen således haft att framställa sitt krav inom fristen för att inte försitta rätten till skadestånd. 

Slutsatser

Avgörandet understryker vikten av att uttryckliga och tydliga rättsföljder anges i avtal om en tidsfrist ska vara rättighetsavskärande. I frånvaro av en sådan reglering bör bestämmelsen enligt Högsta domstolen förstås som en uppmaning till handlingsplikt snarare än som en preskriptionsregel. 

För aktörer som använder sig av standardavtal, såsom ABFF 04, är det särskilt angeläget att tydligt reglera vilken rättsverkan som ska inträda om en reklamationsfrist inte iakttas. Det gäller även vid avtal som inte bygger på standardavtal men där parterna inför frister för att framställa krav. Om partsavsikten är att en viss rättighet ska preskriberas såvida reklamation inte sker inom rätt tid, rekommenderas att detta uttryckligen anges i avtalet.