Svea hovrätt om bulvanbestämmelsen
Kommersiell andrahandsuthyrning av bostad till överhyra innebar inte illojalt kringgående trots intressegemenskap.
Svea hovrätt meddelade den 24 april 2026 en dom (mål nr T 15226-25) i ett mål som avsåg huruvida den s.k. bulvanbestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken var tillämplig i ett fall då en förstahandshyresgäst, vars kommersiella verksamhet gick ut på att hyra ut bostäder i andra hand, upplät nyttjanderätten till en bostadslägenhet till en andrahandshyresgäst och tog ut överhyra för uthyrningen. Hovrätten, som kom fram till motsatt slutsats jämfört med tingsrätten, bedömde att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen förvisso hade intressegemenskap men däremot inte utnyttjade rättsförhållandet för att kringgå någon bestämmelse i lag och avslog därför käromålet. Avgörandet innebär en begränsning av bulvanbestämmelsens tillämplighet i fråga om vad som ska anses utgöra ett illojalt kringgående.
Bakgrund och frågeställning
En förstahandshyresgäst (ett professionellt uthyrningsföretag) hyrde ut en bostadslägenhet i andra hand till en andrahandshyresgäst som också var ett bolag. Andrahandshyran uppgick till ett belopp som var ungefär dubbelt så högt som skälig hyra. Därutöver fanns ett villkor i andrahandshyresavtalet om att hyresrätten skulle gälla utan besittningsskydd samt att hyresavtalet haft en ursprunglig löptid om två år, det vill säga precis under den tid som krävs för att en andrahandshyresgäst ska få besittningsskydd till lägenheten.
Andrahandshyresgästen väckte talan mot fastighetsägaren och yrkade att domstolen skulle fastställa att andrahandshyresgästen hade samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten till lägenheten direkt till andrahandshyresgästen.
Frågan i målet var om bulvanbestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken var tillämplig, det vill säga om fastighetsägaren och förstahandshyresgästen hade utnyttjat sitt rättsförhållande i syfte att kringgå hyreslagstiftningens skyddsregler till förmån för andrahandshyresgästen.
Stockholms tingsrätt biföll käromålet och fastställde att andrahandshyresgästen hade samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som den skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit hyresrätten direkt till andrahandshyresgästen.
Rättsliga utgångspunkter
Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå en bestämmelse i lag som är till förmån för andrahandshyresgästen, har enligt 7 kap. 31 § jordabalken andrahandshyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som den skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit hyresrätten direkt till andrahandshyresgästen.
För att bulvanbestämmelsen ska bli tillämplig krävs det alltså:
1. att det finns intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen
2. att ett rättsförhållande utnyttjas, och
3. att utnyttjandet innebär att en bestämmelse i lag som är till förmån för andrahandshyresgästen kringgås.
Hovrättens bedömning
Förstahandshyresgästens avsaknad av eget behov innebar intressegemenskap
Hovrätten instämde i tingsrättens bedömning av att det fanns en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i den mening som avses i 7 kap. 31 § jordabalken. Parterna hade visserligen inte en relation till varandra som innebar släktskap, koncernförhållande, anställningsförhållande eller annat ekonomiskt förhållande. Däremot ansågs intressegemenskap föreligga av det skälet att förstahandshyresgästen saknade behov av lägenheten för en till bolaget knuten person, utan hyrdes enbart av det skälet att lägenheten skulle hyras ut i andra hand till någon annan.
Överhyran innebar inget kringgående
Andrahandshyresgästen hade gjort gällande att rättsförhållandet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen utnyttjades genom debiteringen av överhyra eftersom den oskäligt höga inflyttningshyran utgjorde ett kringgående av bestämmelsen i 12 kap. 55 § jordabalken om hyrans storlek.
Hovrätten framhöll att utgångspunkten enligt 12 kap. jordabalken är att det råder avtalsfrihet i fråga om inflyttningshyrans storlek. Bestämmelsen i 12 kap. 55 § ger hyresgästen en rätt att få hyran fastställd till ett skäligt belopp, men utgör ingen tvingande bestämmelse om vad inflyttningshyran ska vara när den från början bestäms. Mot den bakgrunden kunde hovrätten inte se att någon lagbestämmelse hade kringgåtts genom att en för hög inflyttningshyra hade avtalats.
Därutöver menade hovrätten att andrahandshyresgästen hade behållit sitt skydd mot överhyra, genom den möjlighet som tillkommer hyresgäster enligt skyddsbestämmelserna i 12 kap. jordabalken om att i efterhand begära att hyran fastställs till ett skäligt belopp. Av utredningen i målet framgick att andrahandshyresgästen tidigare hade begärt att få återbetalning av hyra för förfluten tid vid hyresnämnden och hade beviljats sådan. Andrahandshyresgästen hade alltså kunnat dra nytta av 12 kap. jordabalkens skyddsbestämmelser utan att drabbas av någon negativ följd. Det fanns därför inget som tydde på att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen utnyttjade sitt rättsförhållande genom att exempelvis indikera att hyresförhållandet skulle upphöra om andrahandshyresgästen påkallade omprövning av hyran eller motsatte sig en hyreshöjning.
Hovrätten bedömde mot denna bakgrund att storleken på den hyra som tagits ut inte medförde att en lagbestämmelse hade kringgåtts i den mening som avses i 7 kap. 31 § jordabalken.
Det svaga besittningsskyddet innebar inget kringgående
Hovrätten konstaterade att andrahandshyresgästen i och för sig hade rätt till förlängning av hyresavtalet, men att besittningsskyddet för en andrahandshyresgäst endast gäller i förhållande till förstahandshyresgästen och därför är beroende av att hyresavtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen består. Det kunde därmed finnas en risk för att andrahandshyresgästens besittningsskydd urholkades till följd av att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen vidtog åtgärder som kunde leda till att hyresavtalet dem emellan upphörde.
Andrahandshyresgästen hade inte åberopat några omständigheter i den här delen mer än att göra gällande att uthyrningen haft till syfte att se till att andrahandshyresgästen inte skulle få besittningsskydd samt att andrahandshyresavtalet angav att hyresrätten ska gälla utan besittningsskydd.
Hovrätten, som konstaterade att besittningsskyddsavståendet i avtalet inte var giltigt, framhöll att enbart det förhållandet att en lägenhet upplåts i andra hand inte i sig ger skäl att tillämpa bulvanbestämmelsen. Om hyresgästen inte har drabbats av någon negativ konsekvens till följd av avtalsstrukturen, ställs det högre krav på att de övriga omständigheterna talar för att ett kringgående har skett för att det ska kunna antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag.
Enligt hovrätten fanns det omständigheter i målet som talade emot att det hade förekommit ett illojalt kringgående av hyreslagstiftningen. Däribland hade andrahandshyresgästen framställt ett krav på återbetalning av hyra, vilket hade beviljats i hyresnämnden, utan att hyresavtalen sades upp. Förstahandshyresgästen hade därutöver hyrt lägenheten sedan 2016 och andrahandshyresgästen sedan 2021 utan att det hade uppkommit några tveksamheter om rätten till förlängning av hyresavtalen. Hovrätten ansåg även att förstahandshyresgästen, som bekostade bland annat renoveringar av de lägenheter som hyrdes ut, fick anses ha ett visst självständigt kommersiellt intresse av lägenheten vilket talade emot att förstahandshyresgästen ingått hyresavtalen i syfte att kringgå hyreslagstiftningens bestämmelser.
Vid en samlad bedömning ansåg hovrätten att det inte kunde antas att rättsförhållandet utnyttjades för att kringgå andrahandshyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet.
Kommentar
Hovrättens avgörande innebär att tillämpningsområdet för bulvanbestämmelsen i 7 kap. 31 § jordabalken begränsas. Genom avgörandet klargörs det att det inte är tillräckligt att fastighetsägarens och förstahandshyresgästens intressegemenskap och strukturella upplägg samt avtalshandlingarna möjliggör ett kringgående av hyreslagstiftningen. För att bestämmelsen ska kunna tillämpas krävs det därutöver att det har skett ett faktiskt kringgående av lagstiftningen på ett sätt som varit negativt för andrahandshyresgästen. Det ställer högre krav på att omständigheterna i ett visst mål utreds närmare för att visa på vilket sätt parterna faktiskt har agerat. Redan att en lägenhet upplåts i andra hand eller att andrahandsuthyrningen sker genom en professionell aktör innebär inte per automatik att det finns skäl att tillämpa bulvanbestämmelsen.
Att andrahandshyresgästens besittningsskydd är beroende av att hyresavtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen består, innebär därför inte ett kringgående av reglerna om det starkare besittningsskydd som annars skulle ha tillkommit hyresgästen, ens i de fall förstahandshyresgästen kan antas sakna besittningsskydd till lägenheten till följd av att den inte har eget behov av lägenheten för en till bolaget knuten fysisk person. Inte heller innebär debiteringen av överhyra något kringgående av lag, eftersom andrahandshyresgästen oberoende av förhållandet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen fortfarande har möjlighet att begära att hyran fastställs till skäligt belopp och begära återbetalning av hyran.
Avgörandet lämnar utrymme för att professionell andrahandsuthyrning med en kommersiellt motiverad struktur ska kunna förekomma utan att bulvanbestämmelsen för den skull blir tillämplig. Även om en sådan struktur kan medföra en risk för att jordabalkens skyddsbestämmelser undergrävs, kan andrahandshyresgästen som utgångspunkt inte göra sin rätt gällande direkt mot fastighetsägaren om fastighetsägaren och förstahandshyresgästen inte aktivt har agerat för att kringgå hyreslagstiftningen på ett sätt som är till nackdel för hyresgästen.
Hovrättens dom vinner laga kraft den 22 maj 2026 och det återstår därför att se om domen överklagas och målet så småningom tas upp till prövning av Högsta domstolen.
