Nytt hovrättsavgörande

Den 12 juni 2025 meddelade Svea hovrätt dom i mål T 2444-23. Bakgrunden var att Swedavia AB (Swedavia) och ett bolag (Restaurangen) under 2018 hade träffat ett hyresavtal avseende en restauranglokal belägen i Arlanda flygplats. Parterna hade även ingått en överenskommelse om avstående av besittningsskydd om uppsägning av avtalet skedde bland annat på grund av ”Återtagande av lokalen på grund av Swedavias eget behov att disponera lokalen” eller ”Swedavias enligt lag eller annan bestämmelses skyldighet att bereda annan operatör plats på flygplatsen”. 

Hyresavtalet sades upp under 2020. Som skäl för uppsägningen hänvisades bland annat till att Swedavia behövde disponera lokalen för att, enligt lag om upphandling av koncessioner (LUK), genomföra tjänstekoncessionsupphandling av den i lokalen bedrivna verksamheten. Restaurangen begärde skadestånd för obefogad uppsägning enligt 12 kap. 57 § och 58 b § jordabalken (JB). 

En fråga i målet var om hyresavtalet även utgjorde en tjänstekoncession. Hovrätten anförde inledningsvis att gränsen mellan lokalhyresavtal och tjänstekoncession enligt LUK inte är helt tydlig. För att ett hyresavtal ska utgöra en tjänstekoncession och således omfattas av LUK krävs att avtalet uppfyller en rad förutsättningar. I detta avseende konstaterades att Swedavia är en upphandlande myndighet, att Restaurangen hade tagit över den så kallade verksamhetsrisken liksom att avtalet innehöll sådana ekonomiska villkor som avses i LUK. 

I frågan om Swedavia hade anförtrott Restaurangen att tillhandahålla en tjänst ansåg hovrätten att Swedavia genom hyresavtalet hade ingående kontroll över verksamhetens inriktning, sortiment och öppettider. Hyresavtalet hade därmed flera inslag som innebar att det även utgjorde en tjänstekoncession (jmf. Svea hovrätts dom den 31 mars 2015 i mål T 1621-14). Swedavia hade således varit skyldigt att säga upp hyresavtalet vid avtalstidens utgång för att genomföra en upphandling. Uppsägningsskälen omfattades därmed av avståendeavtalet och Restaurangen saknade rätt till ersättning. 

Mot bakgrund av att parterna avtalat om ett avstående av det indirekta besittnings-skyddet prövades uppsägningen i första hand mot avståendeavtalet (se 12 kap. 56 § andra stycket JB). Någon prövning av om hyresvärden hade haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet enligt den så kallade generalklausulen (12 kap. 57 § första stycket fjärde punkten JB) gjordes inte eftersom avståendeavtalet ansågs tillämpligt.  

I ett hovrättsavgörande från 2024 (där omständigheterna var mycket liknande) förklarade hovrätten att hyresvärden endast fick åberopa generalklausulen om det framgick av uppsägnings¬handlingen att hyresvärden även avsett åberopa rätt till uppsägning på den grunden (se Svea Hovrätts dom den 20 december 2024 i mål T 8222-23). Detta ansågs ligga i linje med äldre praxis där det klargjorts att en hyresvärd inte kan få andra uppsägningsskäl prövade i mål om ersättning efter uppsägning än sådana som angivits i uppsägningshandlingen (se till exempel NJA 1981 s. 675). I avgörandet från 2025 uttalade hovrätten däremot att en prövning skulle kunna ske utifrån generalklausulen i andra hand, trots att den inte hade åberopats vid uppsägningen. Vår uppfattning är dock att detta uttalande endast syftar till att klarlägga prövnings-ordningen, inte att ge uttryck för någon förändrad uppfattning.

Att hovrätten i 2024 års mål uttalade sig om generalklausulens tillämplighet berodde på att tingsrätten i sin dom hade prövat uppsägningen utifrån generalklausulen trots att den inte var tillämplig (se Attunda tingsrätts dom den 23 maj 2023 i mål T 3284-22). Tingsrätten konstaterade i detta avseende kort att hyresvärdens skyldighet att tillämpa LUK och genomföra en ny upphandling när hyresavtalet löpte ut utgjorde ett sakligt skäl för uppsägning. Vid intresseavvägningen ansågs hyresvärdens intresse av att säga upp lokalen väga tyngre än hyresgästens behov av att sitta kvar i lokalen, särskilt eftersom hyresgästen hade tilldelats koncessionsavtalet och kunde fortsätta bedriva verksamhet i lokalen även efter uppsägningen.

För att en uppsägning med hänvisning till hyresvärdens skyldigheter enligt gällande upphandlingslagstiftning ska utgöra sakligt skäl för uppsägning krävs att uppsägnings-skälen motsvarar verkliga förhållanden, det vill säga att det faktiskt föreligger en skyldighet för hyresvärden att genomföra en upphandling. Om någon sådan skyldighet inte finns föreligger inte heller sakliga skäl för uppsägningen (se Svea hovrätts dom den 31 mars 2015 i mål T 1621-14). Föreligger det däremot en faktisk skyldighet att genomföra en upphandling bör detta anses utgöra ett sakligt skäl för uppsägningen. Högsta domstolen har avseende kravet på sakligt skäl uttalat att det räcker att skälen ”bärs upp av ett legitimt intresse” (se NJA 2013 1. 1112 p. 8).

Avgörandena som hänvisats till ovan understryker vikten av att uppsägningshandlingen utformas på ett tydligt sätt och innehåller samtliga skäl som hyresvärden vill åberopa, såsom att befogad anledning för uppsägningen föreligger. Vad gäller intresse-avvägningen återstår att se hur situationen skulle bedömas om hyresgästen inte vinner upphandlingen, utan till exempel deltar i upphandlingen utan att tilldelas koncessionsavtalet eller inte uppfyller kvalificeringskraven för att delta i upphandlingen. En hyresvärds skyldighet att efterkomma gällande upphandlingslagstiftning och undvika otillåtna direktupphandlingar bör dock som utgångspunkt väga tungt. I väntan på att frågan prövas får konstateras att det är osäkert hur intresseavvägningen skulle falla ut i ett sådant fall.