HFD meddelar prövningstillstånd i mål om hyresundantaget

Målet i korthet: En kommun sa upp sitt befintliga hyreskontrakt för villkorsändring och tecknade därefter, utan föregående annonsering, ett nytt kontrakt med samma hyresvärd avseende uthyrning av samma byggnad samt en tillbyggnation i anslutning till den befintliga byggnaden. Konkurrensverket menar att det rör sig om en upphandlingspliktig byggentreprenad och yrkar på en upphandlingsskadeavgift då det nya hyreskontraktet, enligt Konkurrensverket, rätteligen skulle föregåtts av annonsering varför kommunen gjort sig skyldig till en otillåten direktupphandling. 

Hyresundantaget: Enligt hyresundantaget i 3 kap. 19 § LOU omfattas inte förvärv av eller rätt till fastighet, däribland hyra, av LOU:s tillämpningsområde. Inte sällan kan även ett hyresavtal innehålla inslag av byggentreprenad, om lokalen behöver uppföras eller anpassas innan den upphandlande myndighetens tillträde. Kontraktet innefattar då både hyra och byggentreprenad och utgör därmed ett så kallat blandat kontrakt enligt LOU. För blandade kontrakt är det avgörande att identifiera kontraktets huvudföremål för att avgöra om hyresundantaget är tillämpligt eller inte, vilket bestäms genom en objektiv helhetsbedömning av upphandlingen.

Kammarrätten i Stockholms dom (mål nr 5645-24): Kammarrätten konstaterade att kontraktet utgör ett blandat kontrakt där kontraktets huvudföremål, efter en objektiv bedömning av hela upphandlingen, skulle bedömas vara hyresförhållandet eftersom inslaget av byggentreprenad var av underordnad betydelse. Kammarrätten ansåg därför att hyresundantaget var tillämpligt och att det saknades grund för att påföra kommunen en upphandlingsskadeavgift.

Kommentar: Det finns behov av vägledande avgöranden från högre instans kring under vilka förutsättningar hyresundantaget ska tillämpas när ombyggnation och/eller nybyggnation berör en del av de lokaler som ska hyras. Tidigare domstolsavgöranden på området ger inte en tydlig bild av rättsläget, jmfr. exempelvis Kammarrätten i Stockholms dom i aktuellt mål med Förvaltningsrätten i Malmö dom i mål nr 5238-24 där förvaltningsrätten ansåg att den mellan parterna avtalade ombyggnation innebar att det huvudsakliga ändamålet i hyresavtalet var en byggentreprenad. Den osäkerhet som finns kring gällande rätt skapar praktiska problem för marknaden, där både fastighetsägare och hyresgäster (myndigheten) riskerar att drabbas av negativa konsekvenser vid en felaktig tillämpning av reglerna. Mot den bakgrunden ser både vi och övriga aktörer i branschen med spänning fram emot HFD:s avgörande.