Hyresförlängning - upphandlingspliktig?
Svea hovrätt prövar om förlängning av ett lokalhyresavtal utgör en upphandlingspliktig tjänstekoncession.
Svea hovrätt har i ett avgörande från den 20 december 2024 (mål T-8222-23) prövat frågan om en hyresvärds skadeståndsskyldighet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal för att hyresvärden avsåg upphandla verksamheten i lokalen enligt lagen (2016:1147) om upphandling av koncessioner (LUK).
Notera att domen berör fler frågor än de som behandlas i detta referat.
Rättsliga utgångspunkter
LUK trädde i kraft den 1 januari 2017 och bygger på EU-direktiv 2014/23/EU. LUK gäller för upphandling av byggkoncessioner och tjänstekoncessioner som genomförs av en upphandlande myndighet eller enhet enligt vad som definieras i lagen.
En tjänstekoncession är en koncession genom vilken en upphandlande myndighet eller enhet anförtror till koncessionshavaren tillhandahållandet och förvaltningen av andra tjänster än de som avses för en byggkoncession (1 kap. 19 § LUK).
Omständigheterna i målet
I målet hade en hyresgäst bedrivit restaurangverksamhet i en av Swedavia förhyrd lokal på Arlanda flygplats. Den ursprungliga hyrestiden löpte från och med den 1 oktober 2016 till och med den 30 september 2019. Uppsägning av avtalet skulle ske skriftligen senast nio månader innan hyrestidens utgång, i annat fall förlängdes avtalet med tre år i taget. Hyresavtalet innehöll bestämmelser med avseende på verksamhetens inriktning, sortiment och öppettider. Parterna hade ingått en överenskommelse om avstående från besittningsskydd vid vissa situationer.
Swedavia sa upp hyresavtalet till hyrestidens utgång med hänvisning till att verksamheten i lokalen skulle upphandlas enligt LUK.
I målet yrkade hyresgästen att domstolen skulle fastställa att Swedavia var ersättningsskyldigt mot hyresgästen med anledning av uppsägningen enligt reglerna om indirekt besittningsskydd i 12 kap. 57 § och 58 b § jordabalken.
Hovrättens bedömning
Domstolen fann inledningsvis att de skäl som Swedavia grundat uppsägningen på omfattades av överenskommelsen om avstående från besittningsskydd. Domstolen prövade därmed inte om Swedavia haft en befogad anledning att säga upp hyresavtalet enligt den s.k. generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken, vilket Swedavia också gjort gällande.
Hovrättens prövning fokuserade på frågorna om hyresavtalet utgjorde en tjänstekoncession, om LUK i sådant fall var tillämpligt på avtalet när det löpte ut den 30 september 2019 och om LUK innebar att Swedavia enligt lag hade en skyldighet att säga upp avtalet.
Hovrätten bedömde att hyresavtalet utgjorde en tjänstekoncession
Hovrätten konstaterade att Swedavia är en upphandlande enhet enligt LUK för det fall att bolaget tilldelar någon en koncession för bedrivande av flygplats (1 kap. 20 § LUK och bilaga 2 till lagen). Beträffande innebörden av begreppet ”bedrivande av flygplats” hänvisade hovrätten till skäl 25 till LUK-direktivet där det framgår att relevant verksamhet på flygplatser också innefattar tjänster till passagerare som bidrar till att flygplatsanläggningen fungerar smidigt och vilka förväntas av en välfungerande modern flygplats, t.ex. detaljhandel, restaurangtjänster och bilparkering.
I fråga om Swedavia hade anförtrott hyresgästen att tillhandahålla en tjänst konstaterade hovrätten att gränsen mellan uthyrning av en lokal enligt jordabalken och en tjänstekoncession enligt LUK inte är helt tydlig och det vid tidpunkten för hovrättens avgörande fanns begränsad rättspraxis på området. Hovrätten anförde bl.a. att för att det ska vara fråga om en tjänstekoncession måste det framgå att den upphandlande myndigheten eller enhetens syfte med det enskilda avtalet varit att anskaffa en specifik tjänst och inte enbart att hyra ut en lokal. Hovrätten hänvisade även till juridisk litteratur enligt vilken det avgörande för om ett hyresavtal utgör en tjänstekoncession är om det går att utpeka någon tydlig prestation för hyresgästens/leverantörens del gentemot myndigheten/enheten utöver de sedvanliga hyresvillkoren.
Hovrätten fäste vikt vid att det av villkoren i det aktuella hyresavtalet framgick bl.a. att hyresgästen åtagit sig att bedriva rörelsen i lokalen under ett angivet namn. Inför avtalets ingående hade hyresgästen presenterat ett sortiment och en profil som Swedavia bedömt passade totalprofilen för flygplatsen och vilken utgjort ett avgörande skäl för Swedavia att ingå hyresavtalet. Genom avtalet förband sig hyresgästen att bibehålla den överenskomna inriktningen för verksamheten om parterna inte kom överens om något annat skriftligen. Ändringar och tillägg i sortimentet var tillåtna endast efter ett skriftligt godkännande från Swedavia.
Sammantaget bedömde hovrätten att hyresgästen tillhandahållit Swedavia en tjänst genom hyresavtalet och att avtalet utgjorde en tjänstekoncession. Hovrätten ansåg att den omständigheten att motsvarande avtalsvillkor avseende sortiment och öppethållande förekommer i kommersiella hyresavtal mellan privata aktörer, till exempel i hyresavtal för lokaler i shoppinggallerior, inte påverkande bedömningen.
Förelåg det en skyldighet för Swedavia att genomföra en upphandling enligt LUK när hyresavtalet löpte ut?
Hovrätten bedömde att LUK var tillämplig på den förlängning eller villkorsändring som skulle ske när hyresavtalet löpte ut den 30 september 2019. Frågan var då om LUK:s tillämplighet innebar att Swedavia hade en skyldighet enligt lag att inte medge förlängning av hyresavtalet.
Hovrätten konstaterade att LUK inte innehåller någon uttrycklig bestämmelse som ålägger en upphandlande myndighet eller enhet en skyldighet att säga upp ett hyreskontrakt som ingicks före lagens ikraftträdande. Syftet med LUK är dock att anskaffning av koncessioner ska upphandlas och på så sätt utsättas för konkurrens med jämna mellanrum. Om Swedavia hade underlåtit att säga upp hyresavtalet och genomföra en upphandling enligt LUK så skulle förlängningen av hyresavtalet kunnat jämställas med en otillåten direktupphandling (jfr HFD 2022 ref. 4 II, punkt 23 med vidare hänvisningar). Det förlängda avtalet hade i så fall omfattats av bestämmelserna om överprövning av ett avtals giltighet i 16 kap. 4 § LUK.
Hovrätten konstaterade även att LUK:s bestämmelser om ändringar som inte är väsentliga inte kunde tillämpas eftersom det aktuella hyresavtalet inte upphandlats enligt LUK vid tidigare tillfälle.
Hovrätten bedömde därför att Swedavia haft en skyldighet enligt lag att säga upp hyresavtalet till den 30 september 2019.
Swedavia var inte ersättningsskyldigt gentemot hyresgästen enligt 12 kap. 57 § och 58 b § jordabalken.
Skribenter
Relaterat
